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War der Szenebezirks-Hype nur eine Blase?

Das Zahlenwerk aus dem aktuellen Wohnmarktreport Berlin unter der Lupe

Thomas Claer

Straßenszene in Neukölln

Nach zwei Jahren gibt es nun endlich wieder einen „Wohnmarktreport Berlin“ mit ausführlichem Zahlenwerk über den Mietmarkt in allen 191 Postleitzahlgebieten unserer Hauptstadt. Im Vorjahr konnte nämlich nur eine beinahe zahlenlose Rumpfversion dieser traditionsreichen jährlichen Studie erscheinen, da es wegen des berüchtigten Berliner Mietendeckels, der mittlerweile vom Bundesverfassungsgericht gestoppt wurde, monatelang kaum noch Mietwohnungsinserate mehr gegeben hatte, die man hätte auswerten können… Vordergründig betrachtet scheint in diesen zwei Jahren aber gar nicht viel passiert zu sein, denn die Median-Miethöhe im gesamten Stadtgebiet ist zwischen 2019 und 2021 um gerade einmal 0,6% von 10,44 Euro auf 10,50 Euro gestiegen. Doch trügt dieser Schein gewaltig, denn schaut man genauer hin, was wir auch diesmal, siehe unten, getan haben, so erkennt man, dass es in den 23 Altbezirken von vor der Gebietsreform, die wir wegen ihrer größeren Genauigkeit abermals als Vergleichsmaßstab herangezogen haben, in den letzten 24 Monaten höchst heterogene Entwicklungen gegeben hat.

Zunächst fällt auf, dass die Innenstadt-Regionen, abgesehen von den massiv positiven Ausreißern Mitte (Alt), Wilmersdorf und südliches Charlottenburg, allesamt signifikante Rückgänge in der Angebots-Miethöhe zu verzeichnen hatten. Besonders gilt dies für die Gentrifizierungs-Lagen Neukölln-Nord und Wedding, die nach jahrelanger steiler Aufwärtsbewegung zuletzt einen erstaunlichen Absturz zu erleiden hatten. So liegen die beiden bisherigen Trend-Lagen inzwischen gerade einmal noch an der Oberkante des unteren Drittels aller Altbezirke. Einen fulminanten Sprung nach oben haben dafür mehrere vornehmlich östliche Peripherie-Bezirke hingelegt: Um fast schon sensationelle zweistellige Prozentsätze nach oben ging es in Treptow, Köpenick, Pankow, Hellersdorf und – ganz besonders – Weißensee, das mit einem Anstieg um 13,8% diesmal den Vogel abgeschossen hat.

Was ist da los?, so fragt man sich irritiert, und kommt nach einiger Überlegung auf mindestens drei mögliche Auslöser dieser bemerkenswerten Bewegungen. Zunächst einmal dürfte die im Beobachtungszeitraum grassierende Corona-Pandemie mit dafür gesorgt haben, dass Wohngebiete außerhalb der engen und überlaufenen Zentrallagen tendenziell an Beliebtheit gewonnen haben, während das Zentrum einen entsprechenden Bedeutungsverlust hinnehmen musste. Ausgenommen hiervon waren aber offenbar besonders repräsentative Lagen (Mitte sowie rund um den Ku’damm), die sogar teilweise noch deutlich anziehen konnten. Im relativen Abstieg der Szenebezirke spiegelt sich hingegen das pandemiebedingt stark ausgedünnte Freizeitangebot mit all den geschlossenen Bars und Clubs wider. Insofern sind aber starke Zweifel daran angebracht, ob dieser Trend nachhaltig ist, denn früher oder später dürfte der Party-Orkan in den Szenebezirken wieder anschwellen. Noch dazu könnten die mittlerweile kriegsbedingt und vermutlich auch auf lange Sicht höheren Transport- und Energiekosten dafür sorgen, dass sich die vorübergehende Tendenz zu großen Immobilien am Stadtrand (oder sogar außerhalb der Städte) rasch wieder umkehren wird.

Ein weiterer wichtiger Einflussfaktor liegt vermutlich im zunehmenden Wohnungs-Neubau in vielen östlichen Peripherie-Bezirken. Auch wenn nur ein geringerer Teil dieser Neubau-Projekte überhaupt Mietwohnungen beinhaltet und von diesen auch noch ein erheblicher Anteil zu öffentlich vorgeschriebenen Niedrigmieten vermietet werden muss, hat selbst dieses regulatorisch ausgebremste zusätzliche Wohnungsangebot wegen des Basiseffekts der überwiegend sehr niedrigen Bestandsmieten enorme Auswirkungen auf die gemessene Höhe der Angebotsmieten.
Schließlich lässt sich als dritter bedeutsamer Einflussfaktor die zunehmende politische Regulierung des Berliner Mietmarktes mit entsprechenden Ausweichreaktionen von der Vermieterseite ausmachen. Spätestens die lange Hängepartie mit dem schließlich vom Bundesverfassungsgericht als verfassungswidrig eingestuften Mietendeckel, um von zahllosen weiteren aktuell diskutierten Regulierungsvorschlägen gar nicht zu reden, dürfte einen nicht geringen Teil zumindest der Berliner Kleinvermieter zur strikten Vermeidung von unbefristeten Mietverträgen getrieben haben. Und nur solche Standard-Mietvertrags-Angebote werden für den Wohnmarktreport mitgezählt, nicht aber die gerade in den zentralen Lagen immer beliebter werdenden kurz- oder mittelfristigen möblierten Vermietungen, deren Preisniveau in der Regel weitaus höher liegt.

Kurzum, trotz aller beschriebener Unschärfen liefert der aktuelle Wohnmarktreport wieder ein aufschlussreiches Bild – besonders für diejenigen, die zwischen den Zahlen zu lesen verstehen…

Wohnkosten in Berliner Bezirken (Angebotskaltmiete pro qm) gem. Wohnmarktreport 2021 (2019) nach Alt-Bezirken:

1. (1.) Mitte (Alt) 17,14 (15,47) +10,8% alternativ/repräsentativ
2. (4.) Wilmersdorf 14,21 (13,11) +8,4% großbürgerlich/bürgerlich
3. (3.) Friedrichshain 13,88 (13,28) +4,5% alternativ/lebendig
4. (2.) Tiergarten 13,85 (13,47) +2,8% gemischt/lebendig
5. (5.) Prenzlauer Berg 12,99 (13,04) -0,4% alternativ/neubürgerlich
6. (6.) Kreuzberg 12,62 (12,96) -2,6% alternativ/lebendig
7. (7.) Charlottenburg 12,58 (12,37) +1,7% großbürgerlich/lebendig
8. (9.) Zehlendorf 12,26 (11,54) +6,2% großbürgerlich/bürgerlich
9. (13.) Treptow 11,63 (10,31) +12,8% proletarisch/lebendig
10. (8.) Schöneberg 11,62 (12,07) -3,7% bürgerlich/lebendig
11. (14.) Pankow 11,34 (10,30) +10,1% bürgerlich/lebendig
12. (15.) Köpenick 10,87 (9,86) +10,2% bürgerlich/proletarisch
13. (18.) Weißensee 10,82 (9,51) +13,8% bürgerlich
14. (12.) Steglitz 10,52 (10,42) +1,0% bürgerlich/kleinbürgerlich
15. (10.) Wedding 10,17 (11,37) -10,6% proletarisch/lebendig
16. (11.) Neukölln 9,94 (10,52) -5,5% alternativ/proletarisch
17.(16.) Tempelhof 9,72 (9,62) +1,0% kleinbürgerlich/bürgerlich
18. (21.) Hellersdorf 9,42 (8,65) +8,9% proletarisch/gemischt
19. (17.) Lichtenberg 9,36 (9,60) -2,5% proletarisch/kleinbürgerl.
20. (19.) Reinickendorf 9,24 (9,25) -0,1% kleinbürgerlich/bürgerlich
21. (20.) Spandau 8,73 (8,81) +0,9% kleinbürgerlich/lebendig
22. (23.) Marzahn 7,78 (7,74) +0,5% proletarisch/gemischt
23. (22.) Hohenschönhausen 7,43 (8,23) -9,7% proletarisch/gemischt

Quelle: Wohnmarktreport Berlin 2022 (Berlin Hyp und CBRE) und eigene Berechnungen.

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