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Anmerkungen zur aktuellen Miet-Rechtsprechung

BGH verbietet Untervermietung mit Gewinn und AG Tiergarten verurteilt Vermieter wegen Mietpreisüberhöhung

Rüdiger Rath

Wer derzeit neu nach Berlin kommt und eine Wohnung zur Miete sucht, hat bekanntlich ganz schlechte Karten, außer er oder sie ist bereit, horrende Summen zu zahlen für äußerst ungünstige Gesamtpakete: nur befristet und möbliert, dabei oft noch ohne die Möglichkeit der behördlichen Anmeldung. Theoretisch dürfte das alles gar nicht sein, weil ja der Mietmarkt hierzulande so streng reguliert ist. Warum die Zustände aber trotzdem so sind, wie sie sind, darüber ist man sich in Berlin schnell einig: Die gierigen Vermieter, die Drecksäcke, sind schuld, denn sie suchen nach immer neuen Schlupflöchern, um die Mietpreisbremse nicht einhalten zu müssen. Diese Schlupflöcher, so lautet die Schlussfolgerung, müsste man also schließen und drakonische Strafen gegen Vermieter verhängen, die trotzdem noch zu viel Miete kassieren. Dann, so glaubt man, würde man endlich wieder bezahlbaren Wohnraum in Berlin finden. Die Parteien in der Berliner Landespolitik, die die bevorstehende Wahl im September schon fest im Blick haben, überbieten sich daher, von der Linkspartei bis zur regierenden CDU, in Vorschlägen, wie sich der Mietmarkt noch weitaus stärker regulieren ließe als bisher. Besonders die Berliner SPD hat sich hierbei letzte Woche hervorgetan mit der Forderung eines neuen Mietendeckels (um Vermieter nicht enteignen zu müssen, wie das die Linke vorhat) und der Einrichtung eines Mietenkatasters, das die Höhe der Miete für jede Wohnung in der Stadt zentral erfasst, um dann auf dieser Grundlage von Amts wegen gegen überhöhte Mieten vorgehen zu können. Letzteres wünscht sich auch ihr Koalitionspartner CDU. Abgelehnt wird eine noch strengere Regulierung des Mietmarktes nur von der in Umfragen zwischen 2 und 3 Prozent dümpelnden FDP sowie der AfD, mit der ohnehin – und das natürlich auch vollkommen zurecht – niemand etwas zu tun haben will. Dem Einwand, dass Vermieter bei für sie so ungünstigen Aussichten womöglich ihre Wohnungen in der Stadt verkaufen könnten, begegnet die Berliner SPD mit ihrer aktuellen Forderung, dann einfach ein Veräußerungsverbot für Wohnimmobilien zu verhängen oder alternativ den Verkaufspreis bei Veräußerungen von Wohnungen auf deren früheren Kaufpreis plus Inflationsausgleich zu begrenzen, um spekulative Immobiliengeschäfte zu verhindern. Derzeit lässt die SPD gerade die Verfassungsmäßigkeit solcher Eingriffe prüfen, an der es – vorsichtig gesagt – erhebliche Zweifel gibt…

Außerdem haben in der letzten Woche auch zwei den Berliner Wohnungsmarkt betreffende Gerichtsentscheidungen für Aufsehen gesorgt. Zum einen wurde vom AG Tiergarten ein Vermieter wegen Mietpreisüberhöhung verurteilt, der eine 30 qm große 1-Zimmer-Wohnung in bester Kreuzberger Lage für 400 Euro Kaltmiete vermietet hat, wohingegen nach Mietspiegel nur 196 Euro erlaubt gewesen seien. In Kommentaren unter dem Tagesspiegel-Artikel darüber war u.a. zu lesen, dass so manche Mietinteressenten eine Wohnung in dieser Lage für 400 Euro Kaltmiete aber gerne sofort anmieten würden… Zum anderen hat der BGH anhand eines Berliner Falls entschieden, dass die Untervermietung einer Wohnung durch deren Mieter mit Gewinn unzulässig sei, woraus sich für Vermieter in solchen Fällen ein Kündigungsrecht für das Mietverhältnis ergäbe. Konkret hatte der Mieter für seine 65 qm-Wohnung nur 460 Euro Kaltmiete gezahlt, aber von seinem Untermieter 962 Euro Kaltmiete eingenommen, also mit der Untervermietung einen Gewinn von mehr als 500 Euro monatlich erzielt.

Ganz abgesehen davon, dass das in Berlin sehr verbreitete Feindbild raffgierier Vermieter (versus ihm zum Opfer fallender Mieter) dadurch einige Risse bekommt: Worauf diese Gerichtsurteile wie auch die genannten Vorschläge der politischen Parteien maßgeblich abzielen, ist: Mit der Vermietung von Wohnraum Gewinne zu erzielen, soll weitgehhend eingeschränkt, wenn nicht ganz unterbunden werden, denn – wie es auf Mieten-Demos immer heißt – „Wohnraum ist keine Ware“. Es fragt sich nur, wie man dem bestehenden Wohnraummangel begegnen kann, wenn man das Anbieten von Wohnraum rechtlich mit allen Mitteln so unattraktiv wie möglich gestaltet? Die Folge wird natürlich sein, dass einige Eigentümer dann gar nicht mehr vermieten und ihre Wohnungen lieber nur noch selbst nutzen, wenn sie gelegentlich mal nach Berlin kommen. Auch werden einige Mieter ihre Wohnung dann lieber nicht mehr untervermieten, wenn es sich für sie nicht mehr sonderlich lohnt und es dazu noch gefährlich für sie geworden ist. Das ohnehin schon viel zu knappe Angebot an Wohnraum in der Stadt wird so also nochmals reduziert. Nicht wenige der vermietenden Eigentümer und untervermietenden Mieter werden aber anderes tun: sich nämlich immer neue Schlupflöcher suchen oder zunehmend in rechtliche Grauzonen bewegen. Die riesige Nachfrage nach Wohnraum in Berlin ist ja unverändert, und je stärker und strenger der Wohnungsmarkt reguliert wird, desto mehr treibt es die am Ende tatsächlich gezahlten Preise in den Schlupfloch-Nischen, dem grauen oder dem schwarzen Markt für Wohnungen in die Höhe. Natürlich werden Vermieter und Untervermieter dann immer stärker darauf achten, nur noch an Personen zu vermieten, die vermutlich niemals rechtlich gehen sie vorgehen werden. Und zur eigenen Absicherung wird dann auch selbstverständlich nur noch befristet vermietet. Der reguläre Wohnunhgsmarkt mit dem unbefristeten und unmöblierten Regel-Mietverhältnis wird also infolge der immer stärkeren rechtlichen Regulierung nur immer weiter marginalisiert. So wie es ja bekanntlich in der Zeit des ersten Versuchs eines Berliner Mietendeckels (23.2.2020 bis 25.3.2021), der dann vom Bundesverfassungsrecht für verfassungswirdig erklärt wurde, so gut wie keine Vermietungs-Angebote auf der Immobilienscout-Seite mehr gab. Die Vermieter haben also im Zweifel lieber ihre Wohnungen leerstehen lassen, als sie dauerhaft so ungünstig zu vermieten, dass sie damit unter dem Strich womöglich Verluste einfahren würden.

Was wäre also zu tun, um der Wohnraum-Misere in unseren Großstädten und insbesondere in Berlin abzuhelfen? Die ohnehin schon starke Regulierung nicht noch immer weiter zu verstärken, sondern sie im Gegenteil etwas zu reduzieren, indem zum Beispiel die Mietpreisbremse abgeschafft wird, wie es etwa der Rat unserer „Wirtschaftsweisen“, der die Bundesregierung regelmäßig berät, auch immer wieder vorgeschlagen hat. (Aber es verwundert nicht, dass ein so kontraintuitiver und daher unpopulärer Vorschlag beim Gesetzgeber kein Gehör findet.) Ohne Mietpreisbremse würden plötzlich wieder reguläre Mietverhältnisse in größerer Zahl (zumindest in deutlich größerer Zahl als bisher) angeboten, nur eben teurer als bislang erlaubt, aber wohl eher wieder günstiger als Wohnraum in Berlin derzeit angeboten und auch tatsächlich bezahlt wird. Um jedoch Preisexzessen, wie sie derzeit (vor allem aus den oben genannten Gründen) zu beobachten sind, vorzubeugen, ließe sich ja der Mietwucherparagraf so anpassen, dass er bei wirklich drastischen Überhöhungen (aber erst dann) zum scharfen Schwert wird. In Berlin haben wir die besondere Situation, dass die Marktmieten derzeit im Schnitt ungefähr beim Doppelten der Mietspiegel-Mieten liegen. Das liegt daran, dass die Nachfrage auf dem Wohnungsmarkt in Berlin in den letzten anderthalb Jahrzehnten besonders schnell und stark gewachsen ist. Wäre es da nicht eine gute und praktikable Lösung, wenn man künftig Mietpreisüberhöhungen – zumindest in Berlin – erst ab 100 Prozent über dem jeweiligen aktuellen Mietspiegel-Wert (etwa mittels regionaler Konkretierung des Mietwucher-Paragrafen) verbieten würde? Jedenfalls wäre es jedem Berliner Vermieter zumutbar, seine Rendite-Erwartung auf Mieteinnahmen in Höhe des Doppelten des Mietspiegel-Wertes zu beschränken, was dann immer noch deutlich unter dem Münchener oder Frankfurter Niveau läge. (Tatsächlich liegen die Berliner Angebotsmieten in zentraleren Lagen derzeit zumeist bei deutlich mehr als dem Doppelten der lokalen Mietspiegelmieten.) Und die Wohnungssuchenden hätten endlich wieder ein größeres und auch ganz legales Angebot. Nur Geringverdiener auf Wohnungssuche hätten dann keine guten Aussichten, aber das haben sie ja gegenwärtig auch nicht. Für sie ließe sich das Angebot an stark subventionierten landeseigenen Wohnungen noch mehr erweitern. Und für alle Mieter in bestehenden Verträgen würde sich gar nichts ändern, nur dass ihre zumeist sehr niedrigen Mieten aus ihren alten Mietverträgen etwas schneller als bisher stiegen, da dann die höheren, nun auch „offiziell mitzählenden“ Neumieten endlich auch in den Mietspiegel einflössen. Genau das wäre sogar ausdrücklich zu begrüßen, denn so würde der Anreiz für Mieter etwas abgesenkt, in ihren oft übergroßen Wohnungen zu oftmals sehr niedrigen Altvertragsmieten nicht selten als Singles immer weiter wohnen zu bleiben, während Familien auf Wohnungssuche leer ausgehen.

Für den Mietmarkt insgesamt wäre eine solche vorsichtige Deregulierung also ein Segen. Aber wird es denn auch irgendwann einmal dazu kommen? Vermutlich eher nicht, denn populär ist genau das Gegenteil. Und daher wird sich am Wohnungsmangel in unseren Großstädten und ganz besonders in unserer Hauptstadt auch sehr wahrscheinlich so bald nichts ändern.

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