RSS Feed abonnieren

Die Grunderwerbsteuer

Oliver Niekiel

Ganz schön teuer: Haus in Berlin-Prenzlauer Berg (Foto: TC)

Der Erwerb eines Hauses kostet eine Menge Geld. Neben dem Kaufpreis fallen noch Kosten für den Notar, das Amtsgericht und oftmals – für viele Käufer das größte Ärgernis – auch für einen Makler an. Da verwundert es nicht, dass das Finanzamt ebenfalls ein Stück vom Kuchen abhaben möchte. Ohne die Zahlung der Grunderwerbsteuer läuft demgemäß nichts. Denn der Erwerber eines Grundstücks darf erst als neuer Eigentümer in das Grundbuch eingetragen werden, wenn die sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes vorliegt. Diese Bescheinigung wiederum wird grundsätzlich nur erteilt, wenn die Grunderwerbsteuer entrichtet, sichergestellt oder gestundet worden ist oder aber wenn Grunderwerbsteuerfreiheit besteht. Die im Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) geregelte Grunderwerbsteuer ist eine Verkehrssteuer, da sie an einen Verkehrsvorgang anknüpft. Sie ist eine direkte Steuer, weil der Steuerschuldner auch Träger der Steuer ist. Die konkurrierende Gesetzgebungskompetenz hat der Bund, während die Verwaltungskompetenz und das Steueraufkommen den Ländern zustehen. Der Grunderwerbsteuer unterliegen Rechtsvorgänge über Grundstücke im Inland, soweit diese Rechtsgeschäfte darauf gerichtet sind, das Eigentum am Grundstück oder eine eigentümerähnliche Stellung zu vermitteln. Bekanntester Vorgang in diesem Zusammenhang ist der Kauf einer Immobilie. Daneben werden zahlreiche weitere Rechtsvorgänge erfasst, etwa der Eigentumsübergang im Enteignungsverfahren oder das Meistgebot im Zwangsversteigerungsverfahren. Entsprechende Vorgänge sind grunderwerbsteuerbar. Sie sind in aller Regel auch grunderwerbsteuerpflichtig. Das GrEStG kennt jedoch diverse sogenannte allgemeine Befreiungstatbestände. So fällt keine Grunderwerbsteuer an für den Erwerb eines Grundstücks, wenn die Gegenleistung nicht mehr als 2.500 € beträgt. Ebenfalls keine Steuer fällt an beim Erwerb vom Ehegatten oder von in gerader Linie Verwandten (also zum Beispiel von den Eltern oder Kindern). Daneben kennt das GrEStG einige besondere – mitunter exotische – Befreiungsgründe. So ist etwa steuerfrei der Erwerb eines Grundstücks durch einen ausländischen Staat, wenn das Grundstück für die Zwecke von Botschaften, Gesandtschaften oder Konsulaten dieses Staates bestimmt ist und Gegenseitigkeit gewährt wird. Jedenfalls die besonderen Befreiungsgründe werden also in aller Regel nicht einschlägig sein. Kommt auch ein allgemeiner Befreiungstatbestand nicht in Betracht, besteht also die Steuerpflicht. Die Steuer bemisst sich dabei grundsätzlich nach dem Wert der Gegenleistung. Als Gegenleistung gilt etwa bei einem Kauf der Kaufpreis einschließlich der vom Käufer übernommenen sonstigen Leistungen und der dem Verkäufer vorbehaltenen Nutzungen. Beim Meistgebot im Zwangsversteigerungsverfahren gilt als Gegenleistung das Meistgebot einschließlich der Rechte, die nach den Versteigerungsbedingungen bestehen bleiben. Steuerschuldner sind nach dem Wortlaut des Gesetzes die an dem Erwerbsvorgang beteiligten Personen als Gesamtschuldner. In der Praxis allerdings vereinbaren die Vertragsparteien regelmäßig, dass der Erwerber allein die Grunderwerbsteuer zu entrichten hat. Ein Blick ins GrEStG vermittelt dabei den Eindruck eines einheitlichen Steuersatzes, nämlich eines solchen in Höhe von 3,5%. Tatsächlich jedoch gelten in den einzelnen Bundesländern unterschiedliche Steuersätze. Dies liegt daran, dass die Bundesländer seit dem 1. September 2006 den Steuersatz nach Art. 105 Abs. 2a S. 2 GG selbst festlegen dürfen. Davon wird nach wie vor rege Gebrauch gemacht. So beträgt der Steuersatz in Bayern nur 3,5%, während er etwa in Berlin bei 5% und im Saarland sogar bei 5,5% liegt. In Schleswig-Holstein soll er ab dem kommenden Jahr auf sage und schreibe 6,5% steigen. Diese Entwicklung sollte – ganz nebenbei – Freude über den bundesweit einheitlichen Regel-Umsatzsteuersatz auslösen. Zuständig für die Grunderwerbsteuer ist das Finanzamt, in dessen Bezirk das Grundstück liegt. In Berlin zum Beispiel ist zentral das Finanzamt Spandau zuständig. Die Steuerfestsetzung wird immerhin dann aufgehoben, wenn ein Erwerbsvorgang vor Eigentumsübergang rückgängig gemacht wird. Besondere Beachtung ist der Grunderwerbsteuer im Bereich des Gesellschaftsrechts zu schenken. Dort fällt Grunderwerbsteuer beispielsweise (aber nicht nur) dann an, wenn innerhalb von fünf Jahren mindestens 95% der Anteile an einer grundbesitzenden Personengesellschaft übergehen. § 6a GrEStG enthält eine bedeutsame Sonderregelung für Umstrukturierungen im Konzern. Denn Erwerbsvorgänge aufgrund von Umwandlungen von Unternehmen (etwa einer Verschmelzung von Unternehmen) können Grunderwerbsteuer auslösen, wenn die beteiligten Unternehmen Grundvermögen halten. § 6a GrEStG sieht für diese Fälle unter strengen Voraussetzungen umfangreiche Steuervergünstigungen vor. Zu der Bestimmung existieren umfangreiche Verwaltungsanweisungen. Hinweis: Beim Bundesverfassungsgericht ist derzeit eine Verfassungsbeschwerde im Zusammenhang mit der Grunderwerbsteuer anhängig. Hintergrund: Der für die Umsatzsteuer zuständige Senat des Bundesfinanzhofs vertritt die Auffassung, dass die Verschaffung eines Grundstücks in einem Zustand, den dieses erst künftig durch Bebauung erhalten soll, nicht wie der Erwerb eines bebauten Grundstücks durch einen einheitlichen Erwerbsvertrag erfüllt werden kann. Dagegen fasst der für Grunderwerbsteuer zuständige Senat des Bundesfinanzhofs regelmäßig die noch auszuführenden Bauleistungen mit Lieferungen von unbebauten Grundstücken zu „einheitlichen Leistungsgegenständen“ zusammen. Folge: Auch insoweit fällt Grunderwerbsteuer an. Das Niedersächsische Finanzgericht hat sich in einem aktuellen Urteil der Ansicht des Umsatzsteuersenates angeschlossen. Der Bundesfinanzhof jedoch hat diese Entscheidung aufgehoben. Der auf diese Weise unterlegene Kläger hat insoweit Verfassungsbeschwerde erhoben (Az: 1 BvR 2766/12).  Der Ausgang ist wie immer offen.

Hinterlassen Sie einen Kommentar!