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Szene schlägt gutbürgerlich

Gründerzeithäuser in Berlin (Foto: TC)

Im Berliner Wohnungsmarkt spiegelt sich, was gerade in der Stadt passiert

Thomas Claer

Wenn man nach ein paar Jahren der Abwesenheit in eine asiatische Großstadt kommt, dann erkennt man dort vieles nicht mehr wieder, weil sich alles so rasend schnell verändert. Hier in Europa dagegen verläuft der Wandel, wenn er denn überhaupt mal stattfindet, eher langsam und geordnet. Doch in unserer fröhlich-verrückten deutschen Hauptstadt ticken die Uhren bekanntlich anders. Und so springt dem Leser des brandneuen GSW-Wohnmarktreports nicht nur die allgemeine Explosion der Miet- und Immobilienpreise seit etwa fünf Jahren, insbesondere in zentralen Citylagen, ins Auge, sondern auch die vollständige Verwandlung früherer Problemgebiete in Hochpreislagen in kürzester Zeit. Die Rede soll ausdrücklich nicht von Prenzlauer Berg und Friedrichshain sein, wo diese Entwicklung schon gleich nach der Wende eingesetzt hat und nach langen Jahren des Szenekiez-Daseins inzwischen wohl fast an ihrem finalen neubürgerlichen Endpunkt angekommen ist. In Kreuzberg, dem Bezirk der sprichwörtlich langen Nächte,  war dieser Prozess sogar noch langwieriger und von ernsthaften Brüchen begleitet, man denke nur an die vorübergehende Abwanderung relevanter Teile der dortigen „Szene“ in die hipperen Ostbezirke nach dem Mauerfall. Aber dass es eine Gegend innerhalb weniger Jahre vom hinterletzten Igitt-Bezirk zum absoluten Hotspot bringt, das macht Berlin so schnell keiner nach: Gestern noch Rütli-Schule, Intensivtäter-Jugendbanden und vermüllte Gehwege, heute Szene-Bars, Luxus-Wohnungen und bepflanzte Baumscheiben – das ist der Norden von Neukölln!

Das ganze Ausmaß dieser Metamorphose wird aber erst deutlich, wenn man die Zahlen des aktuellen GSW-Reports für 2013 mit denen von 2008 vergleicht und von den etwas irreführenden Neubezirksgrenzen auf die wesentlich  kleinteiligeren Altbezirksgrenzen von vor der Gebietsreform von 2002 zurückrechnet. Und genau das habe ich getan. Hier das Ergebnis:

Wohnkosten in Berliner Bezirken (Angebotskaltmiete pro qm) gem. GSW-Wohnreport 2013 (2008) nach Alt-Bezirken und ihre Sozialstruktur

1. Mitte (Alt)                 11,96          (9,54)    +25,4%      alternativ/repräsentativ
2. Prenzlauer Berg        10,18          (7,32)    +39,1%      alternativ/neubürgerlich
3. Kreuzberg                10,14          (6,37)    +59,2%      alternativ/lebendig
4. Friedrichshain            9,67           (6,60)    +46,5%      alternativ/lebendig
5. Wilmersdorf               9,55           (8,06)    +18,5%      großbürgerlich/bürgerlich
6. Schöneberg               9,18           (7,24)    +26,8%      bürgerlich/lebendig
7. Charlottenburg           9,12           (7,24)    +26,0%      großbürgerlich/lebendig
8. Zehlendorf                 9,02           (7,94)    +13,6%      großbürgerlich/bürgerlich
9. Tiergarten                  8,80           (6,33)    +39,0%      gemischt/lebendig
10. Steglitz                    8,05          (6,45)    +24,8%      bürgerlich/kleinbürgerlich
11. Lichtenberg              7,55           (5,50)    +37,3%      proletarisch/kleinbürgerl.
12. Weißensee              7,54           (5,65)    +33,5%      bürgerlich
13. Neukölln*                 7,47           (5,23)    +42,8%      alternativ/proletarisch
14. Pankow                   7,47           (5,99)    +24,7%      bürgerlich/lebendig
15. Wedding                  7,26           (5,26)    +38,0%      proletarisch/lebendig
16. Köpenick                 7,19           (6,11)    +17,7%      bürgerlich/proletarisch
17. Tempelhof                7,05           (5,82)    +21,1%      kleinbürgerlich/bürgerlich
18. Treptow                   7,01           (5,47)    +28,2%      proletarisch/lebendig
19. Reinickendorf           6,73           (5,76)    +16,9%      kleinbürgerlich/bürgerlich
20. Hohenschönhausen  6,69           (5,96)    +12,3%      proletarisch/gemischt
21. Spandau                  6,32           (5,43)    +16,4%      kleinbürgerlich/lebendig
22. Hellersdorf                6,29          (5,30)    +18,7%      proletarisch/gemischt
23. Marzahn                  5,57           (4,85)    +14,8%      proletarisch/gemischt

* Neukölln-Nord            8,26            (5,08)     +62,6%     alternativ/proletarisch
Neukölln-Süd               6,67            (5,41)      +23,3%    kleinbürgerl./proletarisch

Top 20 der Postleitzahlbezirke nach Höhe der Angebotskaltmiete pro qm 2013 (2008)

1.   10117 Unter den Linden (Mitte)                                                  13,11   (12,60)   + 4,1%
2.   10178 Hackescher Markt/ Alexanderplatz (Mitte)                        13,00   (10,30)   +26,3%
3.   10119 Rosenthaler Platz (Mitte)                                                 12,21     (9,00)   +35,7%
4.   10435 Kollwitzplatz (Prenzlauer Berg)                                        11,93     (8,60 )  +38,7%
5.   10115 Chausseestraße (Mitte)                                                   11,50     (8,40)   +36,9%
6.   10623 Savignyplatz (Charlottenburg)                                           11,50     (9,00)   +27,8%
7.   10719 Ludwigkirchplatz/ Kurfürstendamm (Wilmersdorf)               11,28     (9,70)  +16,3 %
8.   10785 Potsdamer Platz (Tiergarten)                                            11,23     (7,80)   +44,0%
9 .  10967 Graefestraße (Kreuzberg)                                                 10,99    (6,30)   +74,4%
10. 10707 Olivaer Platz / Kurfürstendamm (Wilmersdorf)                    10,87     (8,40)   +29,4%
11.  10405 Prenzlauer Allee (Prenzlauer Berg)                                   10,56    (7,80)   +35,4%
12. 10629 Sybelstraße/ Kurfürstendamm (Charlottenburg)                  10,56     (9,00)   +17,3%
13. 10965 Mehringdamm / Bergmannstraße (Kreuzberg)                    10,55     (6,30)   +67,5%
14. 10961 Gneisenaustraße (Kreuzberg)                                           10,52    (6,80)   +54,7%
15. 10437 Helmholtzplatz (Prenzlauer Berg)                                      10,51    (7,70)   +36,5%
16. 10999 Görlitzer Park (Kreuzberg)                                                10,50    (6,20)   +69,4%
17. 14195 Dahlem (Zehlendorf)                                                         10,50     (9,40)  +11,7%
18. 14193 Grunewald (Wilmersdorf)                                                  10,48    (10,60) – 1,1%
19. 10997 Wrangelstraße / Paul-Lincke-Ufer (Kreuzberg)                    10,42    (6,30)   +65,4%
20. 12047 Maybachufer („Kreuzkölln“) (Neukölln)                                10,03    (5,50)   +82,4%

Gebiete mit dem stärksten Anstieg der Angebotskaltmieten im Fünfjahreszeitraum

1. 12047 Maybachufer („Kreuzkölln“) (Neukölln)                                 10,03      (5,50)   +82,4%
2. 12043 Rathaus Neukölln (Neukölln)                                                8,95      (5,00)   +79,0%
3. 12053 Rollbergstraße (Neukölln)                                                    8,76      (4,90)   +78,8%
4. 12045 Sonnenallee Nord (Neukölln)                                                9,21      (5,20)   +77,1%
5. 10967 Graefestraße (Kreuzberg)                                                    10,99    (6,30)   +74,4%
6. 12049 Hermannstraße West /Reuterkiez (Neukölln)                         8,86      (5,10)   +73,7%
7. 10367 Am Stadtpark /Frankfurter Allee (Lichtenberg)                        9,21      (5,40)   +70,6%
8. 12059 Weigandufer (Neukölln)                                                        8,50      (5,00)   +70,0%
9. 10999 Görlitzer Park (Kreuzberg)                                                   10,50     (6,20)   +69,4%
10. 10965 Mehringdamm / Bergmannstraße (Kreuzberg)                     10,55     (6,30)   +67,5%
11. 12051 Hermannstraße Süd (Neukölln)                                            8,33      (5,00)   +66,6%
12. 10997 Wrangelstraße / Paul-Lincke-Ufer (Kreuzberg)                     10,42      (6,30)   +65,4%
13. 12055 Richardplatz (Neukölln)                                                       8,00      (5,00)   +60,0%
14. 13051 Malchow (Hohenschönhausen)                                            7,24      (4,60)   +57,4%
15. 10783 Bülowbogen/Bülowstraße (Schöneberg)                               8,77      (5,60)   +56,6%
16. 10553 Beusselstraße (Moabit)                                                      7,96      (5,10)   +56,1%
17. 10961 Gneisenaustraße (Kreuzberg)                                             10,52    (6,80)   +54,7%
18. 13359 Soldiner Straße (Wedding)                                                  7,24     (4,70)   +54,0%
19. 10823 Alt-Schöneberg /Eisenacher Str. (Schöneberg)                      9,63     (6,30)   +52,9%
20. 10827 Crellestraße/Kleistpark (Schöneberg)                                   9,00     (5,90)   +52,5%
21. 10439 Arnimplatz    (Prenzlauer Berg)                                            9,75     (6,50)   +50,0%
22. 13351 Rehberge (Wedding)                                                           7,50     (5,00)   +50,0%
23. 10963 Kreuzberg-West / Möckernbrücke (Kreuzberg)                     10,00    (6,70)   +49,3%
24. 12435 Treptower Park (Treptow)                                                    8,51     (5,70)   +49,3%
25. 10249 Volkspark Friedrichshain (Friedrichshain)                              9,75     (6,60)   +47,7%

Die Zahlen sprechen für sich, meine ich. Wenn sie sich auch durch den Umstand relativieren lassen, dass die durchschnittliche Größe der Wohnungen in den Szenekiezen meist sehr niedrig ist und die absolute Wohnkostenbelastung daher trotz Spitzenmieten nicht weit über der in durchschnittlichen Lagen liegt, so ist es doch bemerkenswert, wie viele Menschen das relativ teure Leben auf engem Raum in den angesagten Innenstadtlagen goutieren. Wohl nirgendwo sonst gilt so sehr wie auf dem Wohnungsmarkt, dass sich einmal etablierte Trends meist sehr viel länger fortsetzen als gedacht. Doch hat der aktuelle GSW-Report noch eine andere auffällige Tendenz ans Licht gebracht: Während die Neu-Berliner (natürlich!) bevorzugt in die zentralen Szene-Kieze ziehen, weichen die alteingesessenen Berliner zunehmend in weniger zentrale Lagen aus. Daraus mag jeder seine eigenen Schlüsse ziehen..

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